La nostra filosofia

L’attività di assistenza alle compravendite è un passaggio fondamentale per chi si appresta ad acquistare un immobile. Questa attività comporta una serie di verifiche di tipo catastale ma soprattutto urbanistico, che consentono all’acquirente di avere un quadro completo della situazione sia fiscale che urbanistica del fabbricato oggetto di compravendita.

Molto spesso si è portati a pensare che tali verifiche vengano fatte dal notaio in sede di rogito, ma non è così. Il notaio non è un tecnico e non conosce la situazione dell’immobile in loco, pertanto si limita a certificare quanto dichiarato dal venditore.

Il tecnico invece effettua un sopralluogo in loco e come prima operazione, si occupa di verificare la conformità di quanto rilevato visivamente alla planimetria depositata presso l’Agenzia delle Entrate – Territorio (ex catasto).

Questa prima operazione consente di accertare la conformità catastale dell’immobile. Se la situazione riscontrata in loco corrisponde a quella indicata in planimetria, l’immobile è considerato conforme, diversamente si dovrà procedere all’aggiornamento della planimetria catastale.

Nella maggior parte dei casi, specie se l’acquirente non è al corrente dei problemi che potrebbero sorgere in caso di mancata conformità urbanistica, o se l’agenzia immobiliare a cui si è affidato è poco professionale, i controlli prima del rogito terminano con questa operazione.

Le verifiche catastali e la conformità dell’immobile alla planimetria catastale, non tutelano in alcun modo l’acquirente da futuri problemi di carattere urbanistico.

Anche in questo caso, non essendo un tecnico, il Notaio si limiterà a certificare quanto dichiarato dal venditore, magari dichiarando che l’immobile è stato costruito prima del 1967 o citando una serie di licenze edilizie a partire dalla costruzione dell’immobile sino a successive varianti o modifiche, ma senza mai verificare che quanto realizzato in loco sia conforme a ciò che era stato autorizzato dagli uffici comunali.

Molto spesso l’acquirente scopre di aver acquistato un immobile diverso da quello autorizzato dal Comune, soltanto quando decide di effettuare delle opere edili e si reca presso gli uffici comunali per richiedere le relative autorizzazioni.

A quel punto il Comune, prima di consentire al proprietario di effettuare qualsiasi modifica al fabbricato, richiede di verificare la conformità ai progetti depositati presso gli archivi comunali. Qui molto spesso vengono fuori le brutte sorprese perché ci si rende conto che l’immobile ha subito nel corso del tempo delle modifiche senza che queste fossero autorizzate dal Comune.

Ed esempio quello che in origine era uno sgombero è diventato una camera, oppure un porticato è stato chiuso ed adibito a soggiorno, o magari le voltine dell’ultimo piano sono state demolite ricavando un tetto a vista con un aumento di volumetria.

Quelli riportati sono tre esempi abbastanza comuni e che agli occhi di un profano possono sembrare difformità di poco conto ma purtroppo non è così.

Innanzitutto una volta riscontrati gli abusi si dovrà verificare se questi sono sanabili. Il testo unico dell’Edilizia D.P.R. 380/2001 (articoli 36 e 37) prevede che le opere abusive possano essere sanate soltanto se queste sono conformi alle normative urbanistiche sia al momento della loro realizzazione e sia al momento della richiesta di sanatoria.

Qualora le opere non fossero sanabili si dovrà procedere alla demolizione delle stesse riportando l’immobile alla situazione precedente all’abuso.

Nel caso in cui invece, le opere realizzate abusivamente fossero conformi alle normative urbanistiche sia al momento della loro realizzazione che al momento della richiesta di sanatoria, il proprietario potrà ottenere la licenza edilizia in sanatoria dietro pagamento di una sanzione.

A seconda della zona di Piano Regolatore ove si trova l’immobile ed a seconda che vi siano vincoli ad esempio di tipo paesaggistico, la sanzione può consistere nel pagamento in misura doppia degli oneri di urbanizzazione o peggio ancora di una percentuale sull’incremento di valore dovuto alle opere abusive. Si tratta comunque sempre di migliaia di Euro che l’ignaro acquirente si troverà a sborsare solo per non aver effettuato questi controlli prima di acquistare l’immobile.

Vale infine la pena ricordare che un immobile può essere oggetto di compravendita anche se non in possesso del certificato di agibilità.

Se però l’acquirente a seguito del rogito decidesse di richiedere il Certificato di Agibilità al Comune, oltre a dimostrare la conformità urbanistica e catastale del fabbricato,  dovrà fornire sia le dichiarazioni di conformità degli impianti tecnologici, sia il collaudo statico o il certificato di idoneità statica da parte di un Ingegnere iscritto all’Albo da almeno 10 anni.

Anche in questo caso sarà importante verificare la presenza di questi documenti prima del rogito, quantificando gli eventuali costi per ottenerli qualora non presenti, onde evitare spese non previste.

L’attività di assistenza alle compravendite da parte dello Studio Ghidone, comprende tutte le verifiche sin qui descritte all’unico scopo di tutelare il proprio cliente.

Acquistare casa è un passo importante, è necessario compiere questo passo con la massima serenità senza dover temere sgradite sorprese.

I servizi di assistenza compravendite

I nostri servizi di assistenza compravendite comprendono le ricerche documentali presso gli enti pubblici, la verifica della conformità urbanistica e catastale, l’individuazione di eventuali abusi, la quantificazione degli oneri di sanatoria e molto altro.

Per una puntuale descrizione dei settori in cui operiamo, potete visitare la pagina  SERVIZI